Инвестиции в недвижимость в Сочи в ЖК Актер Гэлакси

сопровождение сделок

с недвижимостью

Экспертное

Главная

8 (800) 222-28-16

Инвестиции в недвижимость

15 лет опыта

Работаем в Сочи, Казани, Калининграде, Турции, ОАЭ, Грузии, Испании

Помогаем на всех этапах: от анализа рынка до регистрации сделки

Юридическое сопровождение, проверка документов, независимая оценка.

Наши услуги

Получить консультацию

Видео отзыв клиента о сервисе Sotis Galaxy аренда недвижимости в Сочи

“

За

15 лет работы

Дамир Курмакаев, основатель Sotis Galaxy, 15 лет в недвижимости

я видел одну и ту же картину: люди покупают недвижимость сердцем, а не головой. Красивая картинка застройщика, эмоции от просмотра, давление продавца — и вот уже подписан договор на объект, который не соответствует реальным целям. Через год-два приходит понимание ошибки, но деньги уже потеряны. Моя работа — помочь увидеть ситуацию объективно, проверить документы, провести анализ рынка и сопроводить сделку от начала до конца.

“

успешных
инвестиций

200+

стратегий
инвестирования

12

Sotis Galaxy портфолио элитных жилых комплексов в Сочи

лет на рынке
недвижимости

15

городов и стран
присутствия

7

Как мы сопровождаем

Экспертные услуги

сделки

Работаем на всех этапах: от анализа рынка до регистрации прав. Помогаем избежать типичных ошибок и видеть полную картину.

Что входит в сопровождение:
· Анализ рынка и поиск объектов по вашим критериям
· Независимая оценка рыночной стоимости объекта
· Полная проверка юридической чистоты документов
· Проверка застройщика/продавца (финансовое состояние, репутация)
· Сопровождение переговоров и оформления сделки
Читать полностью

Обсудить сопровождение

Что входит в сопровождение:
· Анализ рыночной ситуации и определение адекватной цены
· Разработка позиционирования объекта для целевой аудитории
· Подготовка объекта к продаже (рекомендации по улучшениям)
· Профессиональная фотосъемка и описание
· Размещение на специализированных площадках
Читать полностью

Обсудить продажу

12 направлений инвестирования:
· Готовая квартира для аренды — от 4 млн ₽, средняя доходность на рынке 12-18%
· Новостройка на этапе котлована — потенциал роста цены до сдачи
· Реновация (buy & renovate) — краткосрочный проект 3-6 месяцев
· Коммерческая недвижимость — долгосрочная аренда юрлицам
Читать полностью

Получить консультацию

Модель 70/30:
· Вы покупаете квартиру → передаете нам
· Мы размещаем на всех площадках (10+)
· Принимаем гостей, убираем, обслуживаем 24/7
· Чистый доход делим: 70% вам, 30% нам
· Вы можете отдыхать сами 2-4 недели/год
Что входит в наши 30%:
· Маркетинг и профессиональные фото
Читать полностью

Передать в управление

Что я вижу на практике:
· Клиенты часто путают желание с потребностью: хотят квартиру у моря для отдыха, а реально нужна инвестиция с доходом
· При продаже теряют от стоимости из-за неправильного позиционирования, спешки или незнания рынка
· Решения принимаются в моменте: увидел, понравилось, купил — без анализа альтернатив и последствий
Читать полностью

Записаться на консультацию

Что не так со строительным рынком:
· Застройщики копируют друг друга: те же планировки, та же отделка, те же маркетинговые обещания
· Единицы думают о конечном потребителе — большинство строят "как все"
· Рекламные бюджеты тратятся на красивые картинки, а не на реальное качество жизни людей
Читать полностью

Обсудить партнерство

Инвестиции в 7

География присутствия

городах и странах

Диверсифицируйте портфель географически — снижайте риски, увеличивайте доходность. Мы работаем в лучших туристических направлениях России и мира.

Сочи

Объектов:

Окупаемость:

Порог входа:

30+

5-7 лет

от 4 млн ₽

Доходность:

12-18%

Россия • Главный офис

работает

Казань

Окупаемость:

Порог входа:

5-7 лет

от 4 млн ₽

Доходность:

12-18%

Россия • Деловой туризм

Q3 2025

Калининград

Порог входа:

от 6 млн ₽

Доходность:

9-13%

Россия • Европейский шарм

Q4 2025

ОАЭ

Порог входа:

от 150k $

Доходность:

5-8%

Дубай, Абу-Даби

2026

Грузия

Бонус:

Порог входа:

ВНЖ

от 50k $

Доходность:

10-15%

Батуми, Тбилиси

2026

Турция

Бонус:

Порог входа:

Бонус:

Гражданство 400k$

от 70k $

Доходность:

8-12%

Анталия, Аланья, Стамбул

2026

0% налоги

Испания

Бонус:

Порог входа:

ВНЖ от 500k€

от 200k €

Доходность:

4-7%

Барселона, Аликанте

2027

15 лет на рынке —

Наш опыт в цифрах

что мы узнали

Каждая сделка — это урок. За 15 лет мы накопили экспертизу, которую невозможно получить из учебников.

200+ проведенных сделок

От студии за 3 млн до коммерческих объектов за 50+ млн. Видели всё: идеальные сделки и катастрофы, добросовестных продавцов и мошенников, правильные инвестиции и провальные.
30+ объектов в управлении

Управляем портфелем недвижимости на 500+ млн рублей. Знаем реальную доходность (не обещания застройщиков), реальную загрузку, реальные расходы. Это наш главный актив — правда о рынке.
65-85% средняя загрузка в год

Это реальные цифры наших объектов. Не «до 95%» из презентаций застройщиков. Мы знаем, что в низкий сезон загрузка падает до 30-40%, а в высокий достигает 95%. И планируем доходность от этого.
Анализ реальной доходности

Считаем доходность после ВСЕХ расходов: коммунальные платежи, уборка, ремонты, налоги, комиссии площадок. На рынке Сочи типичная доходность от аренды составляет 12-18% годовых, но многие забывают вычесть 30-40% на расходы.
Доступ к закрытым предложениям

Имеем налаженные контакты с застройщиками и собственниками. Часто узнаем о предложениях до их выхода в открытую продажу. Проводим независимую оценку рыночной стоимости, что помогает в переговорах о цене.
Расчеты окупаемости до покупки

Для каждого объекта считаем прогнозную окупаемость на основе текущих рыночных показателей. Учитываем все расходы: налоги, коммунальные, управление, ремонты. Показываем математику, а не обещания застройщиков.
7 городов и стран

Сочи, Казань, Калининград, Грузия, Турция, ОАЭ, Испания. Диверсификация географии снижает риски: падает спрос в одном городе — компенсируется другим. Разные сезоны, разные валюты, разные рынки.
0 случаев банкротства застройщиков

Работаем только с проверенными девелоперами. Перед рекомендацией изучаем финансовую устойчивость, историю проектов, репутацию на рынке. За 15 лет ни один из рекомендованных нами застройщиков не обанкротился.
100% прозрачность условий

Стоимость наших услуг фиксируется в договоре до начала работы. Объясняем из чего складывается гонорар и какие услуги в него входят. Не практикуем дополнительные платежи, о которых клиент узнает в процессе.

10 ошибок, которые

Ошибки инвесторов

мы видим постоянно

За 15 лет мы видели эти ошибки сотни раз. Каждая стоила инвесторам от 500 тыс до 10+ млн рублей.

01/ Покупка на эмоциях

Ошибка: Увидел вид из окна, красивый шоу-рум, «последняя квартира» — и купил не думая.

Последствия: Через год понимаешь, что квартира в неликвидном районе, доходность ниже обещанной, продать сложно.

Как избежать: Спать после просмотра минимум 3 дня. Смотреть альтернативы. Считать ROI на калькуляторе, а не на пальцах.

02/ Вера маркетингу застройщика

Ошибка: «Доходность до 25%!», «Окупаемость 4 года!», «Лучший район!» — верить презентациям.

Последствия: Реальная доходность 8-10% после расходов. Окупаемость 10-12 лет. Район на отшибе.

Как избежать: Проверять цифры независимо. Считать ВСЕ расходы. Ездить в район не по навигатору застройщика.

03/ Игнорирование скрытых расходов

Ошибка: Считают только цену покупки. Забывают: налоги, ремонт, мебель, комиссии платформ, управление.

Последствия: Купил за 10 млн, вложил еще 3 млн в ремонт/мебель. Итого 13 млн, а не 10. Доходность сразу падает.

Как избежать: Закладывать 20-30% сверху на «скрытые» расходы. Мы даем полную смету ДО покупки.

04/ Покупка в неликвидном месте

Ошибка: «Зато дешево!» — покупают вдали от инфраструктуры, моря, центра.

Последствия: Низкий спрос на аренду, сложно продать, цена не растет годами.

Как избежать: Ликвидность важнее дешевизны. Лучше дороже, но в топовой локации — это всегда можно продать.

05/ Работа с одним агентством

Ошибка: Пришел к застройщику/агентству — и купил то, что они предложили.

Последствия: Переплата 10-20%. Вам продали то, что им выгодно продать, а не то, что вам нужно.

Как избежать: Независимый эксперт на вашей стороне. Мы смотрим весь рынок, а не портфель одного застройщика.

06/ Отсутствие стратегии выхода

Ошибка: Купил, а как продавать/сдавать/управлять — не продумал заранее.

Последствия: Квартира простаивает, деньги не работают, нервы на пределе.

Как избежать: До покупки ответить: сдавать сам или через управляющую компанию? Сколько лет держать? Когда продавать?

07/ Игнорирование юридических рисков

Ошибка: Купил, а как продавать/сдавать/управлять — не продумал заранее.

Последствия: Квартира простаивает, деньги не работают, нервы на пределе.

Как избежать: До покупки ответить: сдавать сам или через управляющую компанию? Сколько лет держать? Когда продавать?

08/ Отказ от диверсификации

Ошибка: «Все деньги в один объект» — концентрация рисков.

Последствия: Проблемы в одном городе/районе — весь портфель под ударом.

Как избежать: Портфель из 2-3 объектов в разных городах. Или долевое участие в нескольких проектах.

09/ Недооценка времени на управление

Ошибка: «Буду сам сдавать» — недооценивают время на гостей, уборку, ремонты.

Последствия: 10-20 часов/месяц на управление. Это работа, а не пассивный доход.

Как избежать: Сразу закладывать управление 70/30 или апарт-отели с готовым сервисом.

10/ Игнорирование налоговой оптимизации

Ошибка: Доход 2 млн/год, платит НДФЛ 13% = 260 тыс потерь. Не знает про самозанятость/ИП.

Последствия: Переплата налогов 100-300 тыс/год. За 10 лет — миллионы.

Как избежать: Консультация с налоговым экспертом. Самозанятость 6%, ИП УСН 6-15% — законные способы снизить налоги.

Как мы работаем

Наши принципы

с клиентами

За 15 лет выработали подход, который помогает клиентам принимать взвешенные решения и избегать типичных ошибок.

01/ Работаем на стороне покупателя

Мы не получаем комиссию от девелоперов и продавцов. Наш гонорар платит покупатель, поэтому мы заинтересованы найти оптимальный вариант именно для него, а не продать то, что выгодно застройщику.
02/ Объективность превыше всего

Мы говорим правду, даже если она неприятная. 9 из 10 клиентов изначально хотят не то, что им нужно. Мы помогаем разобраться в истинных целях.
03/ Защита от эмоциональных ловушек

Красивая визуализация, срочность («последняя квартира!»), искусственный дефицит, панорамный вид из шоу-рума — всё это инструменты продаж, которые отключают рациональное мышление. Наша задача — вернуть вас к цифрам, фактам и реальным целям. Мы работаем как фильтр между вами и маркетингом застройщика.
04/ Прозрачность процесса

Предоставляем детальную финансовую отчетность по объектам в управлении. Все условия работы фиксируются в договоре до начала сотрудничества. Объясняем, откуда берутся расходы и как формируется доход.
05/ 15 лет опыта = знание типичных ошибок

За 15 лет мы провели более 200 сделок. Видели разные ситуации: успешные инвестиции и провальные, добросовестных продавцов и мошеннические схемы. Этот опыт помогает распознавать риски на ранних этапах.
06/ Долгосрочное сотрудничество

Многие клиенты обращаются к нам повторно при расширении портфеля, продаже объектов или реинвестировании. Продолжаем консультировать по вопросам управления и оптимизации существующих объектов.

Как мы проверяем объекты

Безопасность сделок

и защищаем от рисков

За 15 лет мы выработали систему проверок, которая помогает выявить проблемы до заключения сделки. Не можем гарантировать отсутствие рисков, но делаем всё возможное для их минимизации.

Что вы

получаете

Все документы передаются в электронном виде и на бумажном носителе.

Документы после проверки:
• Отчет о юридической чистоте объекта (10-15 страниц)
• Анализ рыночной стоимости с обоснованием
• Список выявленных рисков и рекомендации
• Чек-лист для принятия решения
• При необходимости — заключение независимого эксперта

Важное

предупреждение

Несмотря на все проверки, мы не можем дать 100% гарантию отсутствия рисков. Рынок недвижимости непредсказуем, законодательство меняется, форс-мажорные обстоятельства случаются. Наша задача — минимизировать риски через профессиональную проверку и опыт, но финальное решение и ответственность остаются за вами как за покупателем.

с Sotis Galaxy

частые вопросы о работе

Собрали самые частые вопросы от клиентов за 15 лет работы

Пошаговый процесс:

Шаг 1: Подготовка объекта (1-2 недели)
• Осмотр квартиры, рекомендации по улучшениям
• Профессиональная фотосъемка (включена)
• Комплектация (постельное белье, посуда, мелочи)
• Инструкции для гостей

Шаг 2: Размещение (1-3 дня)
• Создание объявлений на 10+ площадках
• Booking.com, Airbnb, Суточно.ру, Авито и др.
• Настройка календаря и цен
• Динамическое ценообразование (цены меняются по сезону)

Шаг 3: Работа с бронированиями (постоянно)
• Прием заявок 24/7
• Ответы на вопросы гостей
• Оформление договоров
• Прием оплаты

Шаг 4: Встреча и проводы гостей
• Встреча гостей, передача ключей
• Инструктаж по квартире
• Решение вопросов во время проживания
• Приемка квартиры после выезда

Шаг 5: Обслуживание
• Уборка после каждого гостя (включена)
• Стирка белья
• Пополнение расходников
• Мелкий ремонт (замена лампочек, сантехника)

Шаг 6: Финансовая отчетность
• Ежемесячный отчет о доходах и расходах
• Перечисление вашей доли (70%)
• Оплата коммунальных услуг
• Налоговая отчетность (помогаем оформить)

Что входит в расходы (вычитаются до деления 70/30):
• Коммунальные услуги (~5-8% от дохода)
• Уборка и стирка (~10-15%)
• Расходники (мыло, порошок, т.п.) (~2-3%)
• Комиссии площадок (~5-10%)
• Мелкий ремонт (~5%)
Итого: ~30-40% расходов от валового дохода

Пример расчета:
Валовый доход за месяц: 150 000 ₽
Расходы (35%): -52 500 ₽
Чистый доход: 97 500 ₽
Ваша доля (70%): 68 250 ₽
Наша доля (30%): 29 250 ₽

Честный ответ: риски есть всегда. Недвижимость — не депозит в банке.

Основные риски инвестиций в недвижимость:

1. Низкая загрузка
Квартира может простаивать из-за высокой конкуренции, плохого состояния, неудачного расположения. Прогнозировали 70% загрузку — получили 40%.
Как снижаем: правильный выбор локации, конкурентное состояние объекта, гибкое ценообразование.

2. Падение цен на рынке
Недвижимость может подешеветь. Купили за 10 млн, через 3 года стоит 8 млн.
Как снижаем: покупаем в ликвидных локациях, где цены более стабильны.

3. Непредвиденные расходы
Крупный ремонт (замена сантехники, техники), резкий рост тарифов ЖКХ, судебные споры с соседями.
Как снижаем: делаем качественный ремонт изначально, закладываем резервный фонд ~100 тыс/год.

4. Изменение законодательства
Налоги могут вырасти, могут запретить посуточную аренду в жилых домах (как обсуждается), могут ужесточить требования.
Как снижаем: следим за законодательством, диверсифицируем портфель.

5. Форс-мажор
Пожар, затопление, стихийное бедствие, пандемия (как в 2020), война, экономический кризис.
Как снижаем: страхование объекта, диверсификация географии.

Что мы НЕ можем гарантировать:
❌ Конкретную доходность
❌ Рост цены объекта
❌ Отсутствие проблем с объектом
❌ Стабильность законодательства

Что мы можем:
✅ Показать реалистичные прогнозы на основе статистики
✅ Помочь выбрать ликвидный объект
✅ Проверить юридическую чистоту
✅ Профессионально управлять объектом
✅ Быстро реагировать на проблемы

Золотое правило:
Инвестируйте только те деньги, потерю которых вы можете себе позволить. Недвижимость — это долгосрочная история (5-10 лет), не способ быстро разбогатеть.

Кейсы наших

Реальные истории

клиентов

За 15 лет мы выработали систему проверок, которая помогает выявить проблемы до заключения сделки. Не можем гарантировать отсутствие рисков, но делаем всё возможное для их минимизации.

Михаил, 42 года

“

«Хотел купить квартиру для отдыха и сдачи. Риэлторы предлагали новостройку за 22 млн. Sotis нашли готовую за 18,5 млн с ремонтом в том же районе. Передал в управление 70/30. Доход 2,4 млн/год. Сам отдыхаю 3 недели, остальное работает на меня.»

Москва → Инвестиции в Сочи

ГОТОВАЯ КВАРТИРА • СОЧИ

Моего времени/месяц:

Доходность годовых:

0 часов

Окупаемость:

7,5 лет

13%

Сэкономил при покупке:

3,5 млн ₽

Игорь, 38 лет

“

«Sotis нашли квартиру со старым ремонтом за 8 млн (рынок 12 млн). Sotis составили смету ремонта — 2 млн, контролировали процесс. Через 4 месяца продали за 14 млн. Чистая прибыль 4 млн (40% ROI). Реинвестировал в 2 новые квартиры.»

Санкт-Петербург → Флиппинг в Сочи

РЕНОВАЦИЯ • СОЧИ

Прибыль

Продано

4 млн ₽

Срок проекта

4 месяца

14%

Инвестировано

10 млн ₽

Елена, 45 лет

“

«Искала стабильный доход без сезонности. Sotis предложили кафе 80 м² в центре. Купили за 15 млн, сразу сдали ресторатору за 150k/мес на 5 лет с индексацией. Договор железный, юристы Sotis все проверили. Получаю 1,8 млн/год стабильно.»

Краснодар → Коммерция в Сочи

КОММЕРЧЕСКАЯ • СОЧИ

Доходность

Аренда

12%

Договор

5 лет

150k/мес

Инвестиция

15 млн ₽

Дмитрий, 50 лет

“

«Sotis составили персональную стратегию: 1 квартира Сочи (летний доход), 1 Казань (деловой туризм круглый год), 1 апартаменты Красная Поляна (зимний пик). Портфель 42 млн, доход 250k/мес стабильно. Нет просадок, риски диверсифицированы.»

Новосибирск → Портфель 3 города

ПОРТФЕЛЬ • РОССИЯ

Доход

Стоимость

250k/мес

Годовой доход

3 млн/год

42 млн ₽

В портфеле

3 объекта

Анна и Сергей

“

«Sotis предложили купить на этапе котлована за 12 млн. Сомневались (риск срыва сроков). Sotis проверили застройщика — надежный. Через 2 года дом сдали, квартира стоит 16 млн (+33%). Начали сдавать — 1,5 млн/год. Окупаемость 5 лет с учетом роста.»

Екатеринбург → Инвестиции в Сочи

НОВОСТРОЙКА • СОЧИ

Рост за 2 года

Стоимость 2024

+33%

Доход от аренды

1,5 млн/год

16 млн ₽

Вложено 2022

12 млн ₽

Виктор, 55 лет

“

«Хотел построить виллу для себя. Sotis нашли участок 6 соток за 8 млн (отличное место), организовали строительство за 12 млн. Контролировали каждый этап. Готовая вилла стоит 28 млн. Сдаю в VIP-аренду за 15k/сутки. Доход 4,5 млн/год (20%).»

Сочи → Девелопмент

ЗЕМЛЯ + СТРОИТЕЛЬСТВО • СОЧИ

Доход от аренды

Стоимость

4,5 млн/год

Срок проекта

18 мес

28 млн ₽

Вложено

20 млн ₽