Нам регулярно поступают вопросы от собственников апартаментов и управляющих компаний: Нужно ли проходить классификацию?, Что делать с новыми требованиями?, Как это повлияет на сдачу в аренду?.
С 1 сентября 2025 года в силу вступают серьезные изменения в законодательстве о туристской деятельности, которые касаются средств размещения. Давайте разберемся детально, что это означает для владельцев и управляющих апартаментов на примере нашего флагманского проекта — ЖК Актер Гэлакси.
Что изменилось в законодательстве с 1 января 2025 года
С 1 января 2025 года вступили в силу поправки к закону «Об основах туристской деятельности» № 436-ФЗ от 30.11.2024. Они утвердили новые правила и положения по классификации средств размещения.
Ключевые нововведения:
Обязательная регистрация в едином реестре всех средств размещения до 1 сентября 2025 года.
Запрет на деятельность без классификации — без прохождения классификации закон запрещает вести деятельность средства размещения.
Штрафы для нарушителей — от 30 000 до 200 000 рублей.
Обязательное указание номера реестра во всех объявлениях и на сайтах.
Какие объекты подпадают под классификацию
По новому законодательству классификацию обязаны пройти:
Гостиницы (включая апарт-отели)
Санатории
Базы отдыха
Кемпинги
Комплексы апартаментов под единым управлением
Критерии для апартаментов
Что касается комплексов апартаментов и апарт-отелей, с 1 января 2025 года для прохождения классификации здание должно быть с отдельным входом и находиться под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя (УК).
Почему ЖК "Актер Гэлакси" не подпадает под классификацию
Юридический статус наших апартаментов
ЖК "Актер Гэлакси" — это многофункциональный комплекс (КМФК) с апартаментами, а не апарт-отель. Принципиальная разница:
Апарт-отель:
Единое управление всем комплексом
Гостиничная модель эксплуатации
Обязательная классификация
КМФК с апартаментами (наш случай):
Индивидуальная собственность на каждую квартиру/апартамент
Управление через ТСЖ/УК как в обычных жилых домах
Собственники самостоятельно принимают решение о сдаче в аренду
Что говорит закон
Объектам размещения, не указанным в законе, проходить классификацию не нужно, в том числе квартирам, которые сдаются посуточно, и отдельным апартаментам, которые не входят в состав апарт-отеля. Квартиры и отдельные апартаменты, по-прежнему, не считаются средствами размещения по законодательству о туристской деятельности.
Практические последствия для собственников
Что НЕ изменится для владельцев апартаментов в ЖК "Актер Гэлакси":
✅ Право сдавать в аренду остается в полном объеме
✅ Размещение на Авито, Booking.com и других площадках без ограничений
Мы получили письменные заключения от экспертов в сфере законодательства о туризме, которые подтвердили: индивидуальные апартаменты в КМФК не подпадают под действие нового закона.
Как отличить КМФК от апарт-отеля
КМФК (как ЖК "Актер Гэлакси"):
В документах указан статус "многофункциональный комплекс"
Каждый апартамент — отдельная собственность
Управление через ТСЖ/УК по жилищному законодательству
Собственник самостоятельно принимает решение о сдаче в аренду
Апарт-отель:
Единый собственник/управляющий всего комплекса
Гостиничная модель работы
Централизованное управление номерным фондом
Требует обязательной классификации
Что делать, если возникли сомнения
Алгоритм проверки:
Изучите документы БТИ — там указан тип недвижимости
Проверьте форму управления — ТСЖ/УК vs гостиничная модель
Определите собственность — индивидуальная vs единая
При сомнениях обратитесь к юристу
Наши услуги консультации:
Как эксперты с 5-летним опытом управления апартаментами, мы предоставляем:
Бесплатную первичную консультацию по статусу вашего объекта
Правовую экспертизу документов
Рекомендации по оптимизации управления
Мифы и реальность
МИФ: "Все апартаменты должны пройти классификацию"
РЕАЛЬНОСТЬ: Только апарт-отели под единым управлением
МИФ: "Нельзя будет сдавать посуточно без классификации"
РЕАЛЬНОСТЬ: Индивидуальные квартиры/апартаменты можно сдавать как раньше
МИФ: "Интеграторы заблокируют все объявления"
РЕАЛЬНОСТЬ: Блокировке подлежат только объявления апарт-отелей без классификации
Долгосрочная перспектива
Что может измениться в будущем:
Ужесточение требований к краткосрочной аренде
Введение лицензирования УК апарт-комплексов
Налоговое регулирование доходов от аренды
Наша позиция:
Мы активно мониторим изменения законодательства и готовы адаптироваться к любым нововведениям, сохраняя максимальные возможности для наших собственников.
Основной вывод: Собственники апартаментов в ЖК "Актер Гэлакси" и других КМФК НЕ обязаны проходить классификацию. Новые требования касаются только апарт-отелей под единым управлением.
Наши рекомендации:
Не паникуйте от противоречивой информации в интернете
Проверьте статус именно вашего комплекса
При сомнениях обратитесь к экспертам
Продолжайте обычную деятельность по сдаче апартаментов
Ищете надежные апартаменты для инвестиций или отдыха? Забронируйте жилье онлайн в проверенных КМФК Сочи с полной юридической прозрачностью.
Контакты для консультаций
Sotis Galaxy — эксперты по управлению апартаментами
Консультации по законодательству в сфере недвижимости
Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для принятия решений по конкретным вопросам рекомендуем обратиться к профильным юристам.
Источники:
Федеральный закон № 436-ФЗ от 30.11.2024
Постановление Правительства РФ № 1951 от 27.12.2024